Письмо о преимущественном праве аренды

Аренда помещения в торговом центре: престижно или рискованно? Возможность в течение длительного времени арендовать имущество для многих компаний является подчас ключевым фактором ведения успешной экономической деятельности. Законодатель позаботился о том, чтобы защитить интересы арендаторов от злоупотреблений со стороны собственников имущества, прописав в законе преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок. В то же время, чтобы успешно реализовать это право, важно учитывать ряд нюансов. Подробнее о них — в материале.

Комментарий к статье 621 Гражданского кодекса РФ. Купить Нет в наличии Полное описание Правовая норма — п. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

Преимущественное право на заключение договора. Чек-лист для арендатора

Благодаря этому праву арендатор получает приоритет перед иными лицами и может спокойно продолжать пользоваться арендованным имуществом, если арендодатель намерен продолжать сдавать его в аренду. Однако этим правом арендатор может воспользоваться только в том случае, если одновременно выполняются следующие восемь условий: арендатор надлежащим образом исполнял свои обязательства по договору; договор аренды был заключен на определенный срок; договор аренды был зарегистрирован если такая регистрация обязательна в силу закона ; договор аренды прекратил свое действие по истечении своего срока и не был расторгнут; арендатор уведомил арендодателя о намерении в дальнейшем продолжать арендные отношения; арендодатель намерен и дальше сдавать имущество в аренду; арендатор намерен заключить договор на условиях, предложенных арендодателем; преимущественное право арендатора на заключение договора аренды не исключено законом или договором аренды.

Уведомление арендодателя о намерении воспользоваться преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок Если все условия, которые необходимы для возникновения у арендатора преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, соблюдены и арендатор желает воспользоваться преимущественным правом заключить договор аренды на новый срок, то он должен уведомить об этом арендодателя.

Если срок и порядок уведомления указаны в договоре, то арендатор обязан уведомить арендодателя в порядке, который предусмотрен соглашением сторон абз. Уведомление надо направить заранее, чтобы арендодатель успел его получить к сроку, указанному в договоре. В противном случае будет считаться, что арендатор пропустил срок для уведомления арендодателя о намерении в дальнейшем продолжать арендные отношения.

Например, если в договоре указано, что арендатор обязан уведомить арендодателя о намерении воспользоваться преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок не позднее чем за один месяц до окончания срока аренды, то в таком случае не позднее чем за месяц до истечения срока договора соответствующее уведомление от арендатора уже должно быть получено арендодателем.

Разумеется, если иное не установлено в самом договоре. Такой вывод можно сделать из пункта 1 статьи 165. Вопрос: арендатор направил арендодателю уведомление о желании перезаключить договор аренды до истечения срока, указанного в договоре, но арендодатель получил такое уведомление по истечении этого срока.

Будет ли в таком случае считаться пропущенным срок для уведомления арендодателя о желании продлить договор? Ответ: да, будет. При условии, что срок доставки почтовой корреспонденции соответствовал обычной деловой практике и не был существенно превышен по вине сотрудников отделения почтовой связи. Ранее арбитражные суды в таких случаях поступали по-разному. Одни суды полагали, что в таком случае арендатор лишается преимущественного права на заключение договора на новый срок.

Это связано с тем, что арендодатель в срок, указанный в договоре, уведомления от арендатора не получил. По условиям договора уведомление о намерении продлить или перезаключить договор аренды должно быть сделано арендатором не позднее чем за один месяц до истечения срока действия договора Ровно за один месяц до истечения срока договора арендатор направил арендодателю уведомление с просьбой продлить срок действия договора на новый срок.

Это уведомление арендодатель получил спустя шесть дней, то есть уже после истечения предусмотренного в договоре срока. Арендодатель в ответ уведомил арендатора об отказе в продлении срока аренды, сославшись на нарушение порядка реализации преимущественного права на перезаключение договора своим контрагентом.

Арендатор отказался подписывать полученные акты, что и послужило основанием для обращения арендодателя в арбитражный суд с иском о выселении ответчика арендатора из принадлежащих истцу нежилых помещений в связи с прекращением срока действия договора аренды спорных помещений. Арбитражный суд первой инстанции исковые требования удовлетворил. В апелляционной инстанции дело не рассматривалось. Ответчик обратился в арбитражный суд кассационной инстанции с жалобой, в которой просил отменить решение суда первой инстанции направить дело на новое рассмотрение в тот же суд.

Суд кассационной инстанции указал следующее. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, который надлежащим образом исполнял свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право заключить договор аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

В договоре стороны согласовали месячный срок для уведомления арендатором арендодателя о намерении продлить или перезаключить договор аренды. Письмо, в котором арендатор выразил желание продлить договор аренды еще на один год, получено арендодателем менее чем за месяц до окончания срока действия договора. Это означает, что срок для реализации преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок был пропущен, а сам договор аренды с истечением своего срока прекратил свое действие.

Другие суды не усматривали в таких случаях каких-либо нарушений со стороны арендатора, если последний направил арендодателю уведомление хоть и с пропуском срока, указанного в договоре, но до окончания срока его действия. По условиям договора арендатор ООО имел право по истечении срока его действия в преимущественном порядке перед другими лицами заключать договор аренды на новый срок на условиях, согласованных сторонами по письменному заявлению, направленному арендодателю за три месяца до истечения срока действия договора.

В письме арендатор указал, что на арендованном земельном участке ведется строительство объекта недвижимости: проведены коммуникации и вырыт котлован. На момент окончания срока аренды строительство объекта не будет завершено.

Арендодатель в ответ сообщил арендатору об отказе продлить договор аренды по причине пропуска срока направления арендодателю уведомления о желании заключить такой договор и недоказанности целевого использования земельного участка. Арендатор, в свою очередь, обратился в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным отказа арендодателя администрации муниципального образования продлить срок действия договора аренды земельного участка. Суд первой инстанции заявление удовлетворил.

Суд апелляционной инстанции решение суда первой инстанции отменил, в удовлетворении заявления отказал. Арендатор, который надлежащим образом исполнял свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право заключить договор аренды на новый срок. Данная норма не устанавливает обязанность арендодателя заключить с арендатором договор аренды на новый срок, однако предоставляет арендатору преимущественное право перед другими лицами на заключение подобного договора.

Такое право обусловлено надлежащим исполнением обязательства арендатором и его желанием заключить договор на новый срок, о чем уведомляется арендодатель. В договоре аренды предусмотрено, что письменное уведомление о намерении реализовать преимущественное право заключить договор направляется арендодателю за три месяца до истечения срока действия договора.

При этом ни в договоре аренды, ни в законе не содержатся последствия нарушения срока уведомления арендодателя. Поэтому направление арендатором уведомления в нарушение срока, предусмотренного договором аренды, однако до окончания срока действия этого договора само по себе не может являться безусловным основанием для отказа в продлении срока действия договора аренды.

Ссылка суда апелляционной инстанции на нецелевое использование земельного участка арендатором также является необоснованной. Дело в том, что использование земельного участка не в соответствии с его целевым назначением влечет прекращение договора аренды земельного участка, а не отказ в реализации преимущественного права на заключение договора на новый срок. В настоящее время с учетом статьи 165. Поэтому с учетом положений данной нормы, если арендатор направит арендодателю уведомление о желании перезаключить договор аренды до истечения срока, указанного в договоре, но арендодатель получит такое уведомление по истечении этого срока, то в таком случае срок для уведомления арендодателя будет считаться пропущенным.

Вопрос: срок для уведомления арендатором арендодателя о желании перезаключить договор аренды в договоре не указан. В какой срок нужно направлять уведомление в этом случае? Если срок для направления уведомления в договоре не указан, то арендатор обязан уведомить арендодателя о желании перезаключить договор в разумный срок до окончания срока его действия абз.

Вопрос: арендодатель до окончания срока действия договора аренды уведомил арендатора о прекращении срока действия договора и об отказе от возобновления арендных отношений. Лишается ли в таком случае арендатор права на преимущественное заключение договора аренды?

Ответ: нет, не лишается. Дело в том, что уведомление арендодателем арендатора о прекращении срока действия договора и об отказе от возобновления арендных отношений свидетельствует только о намерении прекратить прежний договор аренды в связи с окончанием установленного в нем срока.

Данное обстоятельство не препятствует реализации арендатором своего преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок. Разумеется, в том случае, если арендодатель имеет намерение и далее сдавать имущество в аренду. Подтверждение факта уведомления арендодателя о намерении воспользоваться преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок Арендатору нужно не только вовремя направить уведомление о желании заключить договор на новый срок, но и позаботиться о том, чтобы у него были доказательства направления уведомления арендодателю и получения такого уведомления адресатом.

Это связано с тем, что при реализации арендатором своего права на заключение договора аренды на новый срок часто возникают споры. Кроме того, нельзя полностью исключать возможность намеренного уклонения арендодателя от получения такого уведомления.

В связи с этим арендатору необходимо направить арендодателю уведомление способом, который позволит зафиксировать: факт направления уведомления арендатором; факт получения уведомления адресатом. Например, можно отправить уведомление по почте заказным письмом с уведомлением о вручении. В этом случае факт направления уведомления будет подтвержден почтовой квитанцией об отправке письма. Чтобы получить эту информацию, нужно ввести на сайте Почты России 14-значный идентификационный код письма, указанный в квитанции об отправке.

Факт направления уведомления фиксировать не нужно, если зафиксирован факт вручения уведомления арендодателю. Например, при вручении уведомления под расписку уполномоченному представителю арендодателя.

В иных случаях фиксация факта направления уведомления имеет первостепенное значение, поскольку в конечном итоге уведомление может быть адресатом и не получено. Уведомление нужно направлять по адресу арендодателя, указанному в договоре.

Если адрес в договоре не указан, то нужно направлять уведомление по юридическому адресу организации месту жительства гражданина. Место нахождения юридического лица определяется местом его государственной регистрации п. В ЕГРЮЛ содержатся сведения об адресе месте нахождения постоянно действующего исполнительного органа юридического лица либо иного органа или лица, имеющих право действовать от имени юридического лица без доверенности, по которому осуществляется связь с юридическим лицом подп.

Таким образом, уведомление, адресованное юридическому лицу, должно направляться по месту его нахождения, указанному в ЕГРЮЛ. Такое юридическое лицо в отношениях с лицами, добросовестно полагавшимися на данные ЕГРЮЛ об адресе юридического лица, не вправе ссылаться на данные, не внесенные в указанный реестр, а также на недостоверность данных, содержащихся в нем в т. Это не касается случаев, когда соответствующие данные внесены в ЕГРЮЛ в результате неправомерных действий третьих лиц или иным путем помимо воли юридического лица.

В отношении физических лиц граждан, индивидуальных предпринимателей действует правило о том, что гражданин, сообщивший кредиторам и другим лицам недостоверные сведения о своем месте жительства, несет риск вызванных этим последствий п. Если арендатору известны несколько адресов арендодателя, то лучше направить уведомление по всем известным адресам.

Это поможет доказать добросовестность поведения арендатора в случае возникновения спора в арбитражном суде. Кроме того, целесообразно одновременно с почтовым отправлением направить арендодателю уведомление также по факсу и или адресу электронной почты, одновременно указав, что оригинал уведомления был выслан по адресу места нахождения места жительства арендодателя. Вопрос: чтобы заключить договор аренды на новый срок, арендатор должен уведомить арендодателя об этом своем желании.

Как сделать так, чтобы арендодатель не сослался на то, что не получил уведомление, поскольку его юридический адрес изменился хотя арендатору об этом не было известно? В договоре стороны, как правило, указывают свои реквизиты, в том числе юридический адрес. Однако в отдельных случаях во время действия договора юридический адрес арендодателя может измениться, и об этом другая сторона может быть не уведомлена. Следовательно, в случае отправки уведомления по старому адресу имеется риск, что суд посчитает такое извещение арендодателя о желании заключить договор на новый срок ненадлежащим.

Арендатору нужно отнестись крайне внимательно к тому, когда и как именно он направит арендодателю уведомление о желании продлить срок действия договора на новый срок.

Дело в том, что если у арендатора не будет доказательств надлежащего уведомления арендодателя о желании воспользоваться преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок, то, скорее всего, в случае возникновения спора арендатор не сможет защитить свои права в суде. Суд первой инстанции в удовлетворении иска отказал. Суд апелляционной инстанции оставил решение без изменения. При этом судебные инстанции исходили из того, что срок действия договора аренды истек, а истец не доказал факт своевременного извещения ответчика о намерении продлить срок действия договора аренды.

Истец обратился в суд кассационной инстанции с жалобой, в которой просил отменить принятые судебные акты и направить дело на новое рассмотрение. По условиям договора аренды арендатор имеет преимущественное право на продление договора при условии надлежащего исполнения своих обязательств и при наличии уведомления арендодателя за месяц до истечения срока аренды. В обоснование заявленного иска истец указывал, что своевременно направил в адрес ответчика уведомление о продлении договора аренды.

Арбитражные суды первой и апелляционной инстанций, давая оценку представленной почтовой описи вложений, на которую ссылался истец в обоснование своей позиции по делу, правомерно исходили из того, что представленная опись почтовых вложений не может являться достаточным доказательством факта надлежащего уведомления ответчика о намерении продлить договор аренды.

Дело в том, что квитанцию об оплате услуг почтовой связи в подтверждение факта своевременного направления уведомления в адрес ответчика истец в материалы дела не представил. Более того, в материалы дела ответчик представил конверт письма, полученного от истца. В связи с этим довод кассационной жалобы о том, что истец своевременно исполнил предусмотренную в договоре обязанность направить ответчику уведомление о продлении договора аренды, со ссылкой на представленную истцом опись вложений правомерно был отклонен нижестоящими судами как недоказанный.

Ссылка истца на ненадлежащее выполнение организацией почтовой связи обязанности по доставке почтовой корреспонденции также не была подтверждена какими-либо доказательствами. Вас также может заинтересовать.

ПОСМОТРИТЕ ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Уведомление о расторжении договора аренды

Праву арендатора на заключение договора аренды на новый срок 34 информационного письма Президиума ВАС РФ от обладает преимущественным правом продлить договор аренды на будет подтвержден почтовой квитанцией об отправке письма.

Когда преимущественное право аренды не работает Иллюстрация: Право. Но есть условие: он должен надлежащим образом исполнить свои обязанности по истекшему договору аренды. Что это значит? Эффективно и рационально использовать предмет договора по его целевому назначению, не совершать административные правонарушения, не сдавать объект в субаренду без согласия арендодателя. Чем плох предыдущий арендатор? Земельный участок сельскохозяйственного назначения общей площадью 8618 га разделен на 225 обособленных и принадлежит на праве общей долевой собственности 770 лицам. Дело о преимущественном праве Главный вопрос в деле: может ли арендодатель отказать арендатору в продлении договора по преимущественному праву? Истец просил признать за ним преимущественное право на заключение договора аренды и перевести на него права и обязанности арендатора по договору от 14 августа. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок п. Петровский районный суд Ставропольского края иск удовлетворил, Ставропольский краевой суд с ним согласился. Для этого он должен направить уведомление за 30 дней до окончания действия договора. Суды решили, что арендатор надлежащим образом уведомил арендодателей, а те не озвучили каких-либо претензий. Документы из администрации города суды отвергли из-за отсутствия фотоматериалов и исходящего номера.

Благодаря этому праву арендатор получает приоритет перед иными лицами и может спокойно продолжать пользоваться арендованным имуществом, если арендодатель намерен продолжать сдавать его в аренду. Однако этим правом арендатор может воспользоваться только в том случае, если одновременно выполняются следующие восемь условий: арендатор надлежащим образом исполнял свои обязательства по договору; договор аренды был заключен на определенный срок; договор аренды был зарегистрирован если такая регистрация обязательна в силу закона ; договор аренды прекратил свое действие по истечении своего срока и не был расторгнут; арендатор уведомил арендодателя о намерении в дальнейшем продолжать арендные отношения; арендодатель намерен и дальше сдавать имущество в аренду; арендатор намерен заключить договор на условиях, предложенных арендодателем; преимущественное право арендатора на заключение договора аренды не исключено законом или договором аренды.

Дата принятия 03. Согласно пункту 8 статьи 22 Земельного кодекса при продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, арендатор данного земельного участка имеет преимущественное право его покупки в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса. С учетом того, что арендованный земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть выставлен на торги статьи 38, 38.

Когда преимущественное право аренды не работает

Оформление первичных документов пример Уведомление о преимущественном праве аренды Обкладки щетины, кислоты и выгиба тонкопленочных осыпей. Договором аренды может быть установлен прямой запрет на реализацию преимущественного права. В договоре аренды предусмотрено, что письменное уведомление о намерении реализовать преимущественное право заключить договор направляется арендодателю за три месяца до истечения срока действия договора. Преимущественное право арендатора на заключение нового договора аренды, условия использования данного права, бесплатные консультации юристов по телефону 8-495-740-06-19. Как арендатору воспользоваться преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок. Транслитерации пользовательских приливных пробок гомологичного незнания.

ВСУ высказался о преимущественном праве арендатора на новую аренду земли

Аренда недвижимости по договору аренды будущей вещи Однако одного лишь наличия у арендатора преимущественного права заключить договор аренды на новый срок еще не достаточно. Арендатору нужно знать, что необходимо сделать, чтобы он смог воспользоваться этим преимущественным правом. При это при аренде государственного и муниципального имущества применяются несколько иные правила о преимущественном праве арендатора на заключение договора аренды. Уведомление о продлении договора аренды Если все условия, которые необходимы для возникновения у арендатора преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, соблюдены, и арендатор желает воспользоваться преимущественным правом заключить договор аренды на новый срок, то он должен уведомить об этом арендодателя. Если срок и порядок уведомления указаны в договоре, то арендатор обязан уведомить арендодателя в порядке, который предусмотрен соглашением сторон абз. Это связано с тем, что при реализации арендатором своего права на заключение договора аренды на новый срок часто возникают споры. Кроме того, нельзя полностью исключать возможность намеренного уклонения арендодателя от получения такого уведомления. В связи с этим арендатору необходимо направить арендодателю уведомление способом, который позволит зафиксировать: факт направления уведомления арендатором; факт получения уведомления адресатом. Например, можно отправить уведомление по почте заказным письмом с уведомлением о вручении. В этом случае факт направления уведомления будет подтвержден почтовой квитанцией об отправке письма.

Преимущественное право арендатора будет нарушенным в случае заключения договора аренды с новым арендатором при соблюдении процедуры уведомления предыдущего арендатора о намерении реализовать преимущес... При рассмотрении была сформирована следующая правовая позиция.

.

Как арендатору воспользоваться преимущественным правом на заключение договора аренды

.

Преимущественное право на заключение договора аренды: ключевые тенденции судебной практики

.

Преимущественное право прологнации договора аренды

.

.

.

.

ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Уведомление о досрочном расторжении договора аренды: как расторгнуть договор
Похожие публикации